Taper du verdi i festetomten din?
Hva bør du passe på.
I god tid (3-4 år) forut en forlengelse av festeavtalen bør du vurdere om du bør og skal kreve innløsing. Også forut for regulering av festeavgiften bør du vurdere innløsing.
Ved salg/kjøp på festet tomt forlenges festeavtalen, og da MÅ man ta hensyn til endringen av festeavgiften som kommer som følge av forlengingen - at festeleien blir regulert og da vil «spise opp» en stor eller liten del av verdien på boligen din. Reguleres festeavgiften f.eks. fra 2.000,- til 14.000,-. har du «mistet» 300-400.000,- av dine verdier i boligen din.
Forlengelse og regulering av festeavgift skjer i utgangspunktet iht. festeavtalen. Men, det er en rekke lovreguleringer rundt dette og mange «skjær i sjøen». Slik reglene for dette er blitt BØR folk flest søke bistand for akkurat sitt tilfelle. Så er det også mange jurister, meglere og takstmenn som ikkje har satt seg inn i dette.
Får du en høyere festeleie enn det som er opplyst i salgsdokumentene etter at du evt. har kjøpt en festet bolig- eller fritidseiendom kan og bør du reklamere.
Regulering av festeavgiften kan skje hvert 10. år - om ikke annet er avtalt i festkontrakten. Men, ofte har avtalene med «prestegårdsgrunn» en avtalt reguleringsadgang kunn ved 25, 50 og 75 år.
Du bør i prinsippet unngå at leien reguleres opp - siden dette hver gang medfører at en evt. innløsningssum bare blir større. Du må også være ute i god tid. Det tar 2 år fra du fremsetter krav om innløsning, til innløsningsummen skal fastsettes og eiendomsretten overføres.
Spesielt er det fordelaktog å unngå bortfesterens rett til et såkalt «engangsløft» av festeleien, noe som skjer når avtalen ikke har særskilt bestemmelse om hvordan regulering av festeleien skal skje. Dette skjer da ifb. med den første reguleringen etter 1. januar 2002 og som i utgangspunktet da vil være på 2 % av tomteverdien.
Men, for festeavtaler inngått før 26. mai 1983 kan festeleien ikke settes til mer enn 9.825,- pr. mål pr. år selv om tomteverdien settes høyere ved en regulering. Denne begrensningen gjelder ikke for de nyere festeavtalene.
Når du velger å kreve innløsing
Når du så krever innløsing vil fester forsøke å få mest mulig penger av deg, - tro ikkje noe annet. Fester (selv om det er staten) har ikke noe ansvar for å gi «riktige» opplysninger eller vurderinger til deg. Det er liksom «lov å prøve seg». Sannsynligvis etter nærmere 2 år fra du fremsatte kravet får du et tilbud.
Ved innløsning av festetomt til bolig- eller fritidshus skal innløsningssummen, om ikke en mindre innløsningssum er avtalt i festeavtalen, settes til 25 ganger årlig festeavgift. For andre avtaler enn de som er på ubegrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren har bortfester rett til å velge en alternativ beregningsmåte. Da kan bortfester (kun denne) evt. kreve at innløsningssummen skal settes til 40 % av råtomteverdien på innløsningstiden. Dette er imidlertid et punkt hvor fester kan ha sin egen mening om hva som faktisk er den riktige råtomteverdien og fester bør aldri godta bortfesters forslag uten en kvalifisert vurdering.
Hva gjør du
Du kan få et tilbud av meg på håndtering all saksbehandling ifb. med innløsing. Du må selvsagt selv signere o.l. men jeg skriver brev og ivaretar din sak.
Del denne siden