Tilstandsrapport etter NS 3600:2018 (såkalt godkjent tilstandsrapport)

Iht. NS 3600 skal tilstandsanalysen utføres av en eller flere bygningskydnige med godkjent eller dokumentert bygningsfaglig kompetanse. Dokumentert kompetanse omfatter utdanning og relevant praksis, herunder erfaring med gjennomføring av tilstandsanalyser. Den som gjennomfører tilstandsanalyser, skal ha nødvendig kompetanse for sjekkpunktene som omfattes av standarden. Dette er en omfattende rapport med inngående vurdering av et utvalg bygningsdeler og forslag til tiltak med kostnadsindikasjon der ting ikke er helt slik det bør være. Den 1. januar 2022 trer både endringer i avhendingsloven (lov av 3. juli 1992) og ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) i kraft. Avhendingsloven regulerer frivillig kjøp og salg av fast eiendom (med bl.a. unntak for nye boliger under oppføring). Kort om de nye endringene som vedrører bolig- og fritidsbygninger.

1) Lovfesting av kjøpers undersøkelsesplikt. Endringen innebærer at kjøper skal anses kjent med innholdet i tilstandsrapporten, fordi den er utarbeidet og fremlagt til salget - uansett om den er lest/ikke lest.

2) Det er spesifisert et minstekrav til innhold i tilstandsrapport (i ny forskrift). Dersom selger bestiller tilstandsrapport ved salg, må rapporten oppfylle minstekravene i forskriften og den må utarbeides av en som oppfyller kravene til såkalt bygningskyndig.

3) Arealavvik – nulltoleranse. Det blir i praksis nulltoleranse for innendørs arealavvik for P-rom (maks. avvik 2 % av opplyst areal, dog minst 1 kvm). Rettspraksis i dag sier 4 til 7 %. Dette vil stille særlige krav til arealforståelse av bygningen og til presisjonen ved selve oppmålingen.

4) Fjerning av «as is» forbehold. Det blir forbudt (ugyldig) å innta generelle «as is» forbehold, men fortsatt mulig å innta spesifikke og konkrete forbehold.

5) Egenandel. Hvor det påvises skjult mangel skal det gjøres det fratrekk for kjøpers egenandel med kr 10.000,- i reklamasjonsgrunnlaget.

6) Selgers utbedringsrett. Dersom kjøper urettmessig avslår selgers rett til utbedring, taper kjøper hevingsrett/krav på prisavslag, men erstatningskravet er i behold.

Endringene betyr at det blir strengere krav for selger til å dokumentere oppussinger /påkostninger på egen bolig ved et salg. Manglende dokumentasjon for håndverksarbeid og materialbruk betyr vil igjene få betydning for tilstandsgrad på aktuell bolig og redusert salgsverdi. For takstmenn blir det skjerpet krav til å levere komplette og forskriftsmessige tilstandsrapporter, og at alle fysiske/tekniske nødvendige undersøkelser er foretatt. 

Ved et oppdrag vil det ofte være ønskelig for alle parter at oppdragsgiver har litt tid etter befaring og første gjennomgang slik at evt. anmerkninger som greit lar seg rette på kan rettes før endelig rapport ferdigstilles. Hvis behov kan det også tilbys bistand til å fremskaffe dokumentasjon.     

Må forbruker bruke en godkjent tilstandsrapport etter de nye reglene fra 1.1.2022? 

Nei, men selger tar en forhøyet risiko. Selger kan ikke lenger selge en eiendom med «som-den-er» eller lignende forbehold. Selgers ansvar skjerpes dermed, og selger må derfor gi god og utfyllende informasjon om boligen til kjøper. Dette kan selger gjøre ved å benytte en person som oppfyllerer kravene til å være en såkalt bygningssakkyndig til å undersøke og vurdere tilstandene på boligen og dermed få en godkjent tilstandsrapport.
Kjøper får også et skjerpet ansvar med de nye reglene, siden det forutsettes at kjøper kjenner til det som kommer frem av tilstandsrapporten.
Selger tar i tilfellet en forhøyet risiko ved å ikke innhente en godkjent tilstandsrapport, siden kjøper lettere skal kunne klage på forhold som avviker fra det som er tydelig opplyst og avtalt. Dette er en ny ordning og det foreligger selvsagt ingen rettsavgjørelser ift. fortolkning av krav, ennå.

Tilstandsrapport etter NS 3424:2012